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看韓國瑜「公設保留地解編」老代書：小心背後利益關係

為解決民怨，韓國瑜日前拋出高雄「還地於民」話題，將通盤檢討都市計畫中公設保留地的必要性。圖為示意圖。（圖片來源／信傳媒編輯部）

高雄市長韓國瑜日前裁示，將通盤檢討至今仍遭限制使用，卻始終未被徵收的1678公頃私人「公共設施保留地」，打算還地於民。對此，鄉林建設董事長賴正鎰直呼此舉對人民是「大好」，因為許多公設保留地都位於最精華的地段，若能因此釋出，對高雄發展絕對有利。

「不只高雄，其實全台都有很多公設保留地，按照法律，政府在一定期限內沒使用，就應該歸還給原地主了，但是政府一直沒有執行，老百姓就算提出異議也沒用，因為政府根本沒有經費去徵收，就不理他們了嘛，……你要想，公設保留地大多都在優秀、好的地方，如果這次真的解編，土地能夠放出來，當然會增加高雄的投資機會，建商推案的機會增加了，那對市場的穩定供給，一定會有幫助嘛。」他說。

不過，他也納悶，自從《都市計畫容積移轉實施辦法》上路以來，許多私人的公設保留地已輾轉落入政府之手，沒想到至今高雄民間還存留如此龐大的面積，「我不知道高雄為什麼還會留那麼多，因為在過去一段時間，公設保留地可以容積移轉，那政府不徵收嘛，地主就賣給開發商，拿去做容積移轉使用，很多都被賤價容積移轉掉了。……不過，就算這樣，我覺得這次其他地方政府也要比照辦理才對，既然不用了，就應該釋出來嘛。」

從容積移轉看保留地解編，小心背後利益關係

針對所謂的容積移轉，一名擁有40多年經驗的老代書舉例，「大原則就是，如果建商在台北市有建案，當時就會去收購台北市符合容積移轉規定的公共設施保留地，比方說一些公園、廣場預定地，接著再捐地給市政府，去換得容積移轉，讓自己原本的建案可以蓋得更高。……對政府來講，因為沒錢徵收嘛，透過憑空生給建商的容積，就等於是徵收費一樣，最後還是取得土地，在當時比較像是一種策略性的政策工具。」

「當初容積移轉一出來，就有些人成立容積公司，專門先去收購各種相關土地，再轉手賣給建商，所以早期那些容積公司都賺飽飽了，他們跟地主收購的行情通常是公告現值的10％，假設公告現值1000萬，他就用100萬去買，那對地主來講，反正一塊地放了幾十年也不能用，有錢不拿白不拿。……接著一轉手，容積公司賣給建商就是三五倍的利潤，但建商也取得了自己在更精華地段建案的容積，等於是容積公司賺、建商賺，只有地主最吃虧。」老代書透露。

也因此，老代書提醒，當一個新政策要出來時，民眾更應該注意背後相關市場的異動，「比方說，現在要哪些土地可以解編、不能解編，其實都有一些條件，那後面就可能藏著利益關係了，……很多都是政策要出來以前，內部會先知道，那一些關係好的外部人，可能就會先去卡位，假設一個區域未來可能解編，就是有些消息靈通的人會提早去買下來，這種都是政商之間非常敏感的事情。」

解編的正義，學者、業者看法分歧

站在都市發展的角度，台北市前副市長、學者張金鶚擔心，一旦地方政府貿然解編公設保留地，往後恐怕會陷入困境，「公設保留地是都市發展很重要的規劃之一，當初的確是因為政府沒錢徵收，造成人民的困擾，……可是有個問題，一解編，公園沒了、學校沒了，以後要再發展就更困難了，所以這是一個長遠的計畫，會有一點難度，但現階段重點還是充分檢討，先看看相關都市計畫到底有沒有必要，否則貿然就解編掉，只會造成以後很多困擾。」

從民眾的立場，住商不動產企研室經理徐佳馨則說，高雄解編公設保留地，整體是利大於弊，「對於那些長期被困在這件事情上的民眾來講，這件事情當然是好的，畢竟過去他們受限於法規，一直沒辦法處理自己的土地，而且這件事情還會越來越複雜，……因為隨著時間增加，繼承的狀況會跟著變多，土地分割也越來越細碎，這樣下去，其實是無助於都市發展的。」

「另一個好處是，因為很多都市計畫都沒有去檢討，趁著這次機會，好好去做一次總檢討，對高雄來說其實也是好的，……可能有些地方本來規劃工業用地，現在需求沒那麼多，有沒有可能因為解編去做一些改變。當然，如果是以公設地來講，說來說去，還有錢的問題，以後地方政府也不用去編預算做土地徵收啦，讓市場自然去活化它嘛，那因為解編，民眾的土地更好賣了，政府也有稅收啊，反而還可以賺到錢。」她說。

不怕供給過剩？建商搶地原因是不得已

至於對房市有何影響，徐佳馨不諱言，近期高雄在「韓流」帶動下，房市表現不差，如今再加上公設保留地解編的話題發酵，價格確實有往上飆漲的可能，「解編最大的好處，是這些公設保留地的持有人，他們的土地可以進入市場裡面，成為新的供給，……有些人會覺得這是不是有炒地皮的嫌疑，但我們站在地主的角度，他們被限建五十年了，好不容易等到了，終於可以解脫了，其實也不算是一件壞事啦。」

但高雄沒有供給過剩的問題嗎，建商幹嘛買？她直言，高雄的狀況和桃園其實類似，因此不妨從桃園經驗來思考，「桃園有很多投資者、建商，都把籌碼放在土地上，所以像是京城、興富發、遠雄，這一波下來，他們雖然不急著蓋房子，但都會先買土地，……現在建商搶地搶得滿凶的。」

「這件事情，我這樣說好了，上市櫃公司現在都採用國際會計準則（IFRSs），變成興建、銷售完工後才能入帳，這對建商來說，代表手上不能沒有案子在推，所以為了讓帳面漂亮，建商必須手上一直要有土地庫存，否則就等於這家公司根本沒有在運作，就像之前有家高雄的建商，才用超乎行情的價格買了一塊地，背後原因也是不得已──因為他們手上已經沒有庫存了。」她說。

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高爾夫》中華高協中區月賽，李睿紳短桿發威又摘冠

【羅開新聞中心Thomas綜合報導圖提供/廖英娥】中華民國高爾夫協會主辦，地方高爾夫推廣中心協辦的中華高協分區月賽，四月三日在臺中市台中國際高爾夫俱樂部完成中區月賽第二回合決賽，男子A組李睿紳短桿發威，進帳生涯第五座月賽冠軍盃。南區月賽今天展開第一回合賽程，男B組張簡克諺以低於標準兩桿的七十桿，高居分組第一，

在台中國際球場進行的中區月賽週二進行最後回合決賽。男A組李睿紳今天鐵桿失常，不過靠著果嶺邊短切發威，加上推桿顯靈，終場交出七十四桿，以兩回合一百五十桿，再次奪得月賽第一。黃昱安今天打出七十五桿，以兩回合一百五十二桿，排名第二。林兆義名列第三。

「之前贏過四次月賽冠軍，很高興今天再次拿到勝利，」李睿紳說：「其實今天的狀況並不好，尤其鐵桿有些失誤，還好切桿很爭氣，在兩邊的第二洞切進兩隻小鳥，推桿也不錯，最後才能贏得比賽。」

男B組張廷瑋今天交卡七十八桿，以一百五十四桿，輕鬆摘冠。何冠霖以一百六十五桿，獨居第二。男C組劉宸榮一人獨行，兩天成績為一百七十六桿。男D組余秉學以兩百二十六，分組排名第一。

女A組戰況生變，落後三桿出發的陳葶伃打出七十八桿，與首日領先的張怡涵交出相同的一百六十一桿，經成績比較後，陳葶伃勝出。女B組吳家姊妹今天表現出色，姊姊吳侑庭交出八十一桿後，以一百六十四桿，分組奪冠。妹妹吳侑倪排名第二。女C組陳羿綺今天打出八十八桿，兩天成績為一百九十桿。

南區月賽今天假臺南市關廟的南一高爾夫俱樂部展開四月賽的第一天賽程，男A組林宸駒射下四鳥，只可惜三個柏忌加上第二洞的雙柏忌抵銷所有努力，還多花一桿，交出七十三桿，以兩桿優勢取得單獨領先的位置。王小忠交卡七十五桿，獨居第二，楊孝哲再一桿落後，排名第三。

男B組張簡克諺射下五鳥、柏忌與雙柏忌各一，以低於標準兩桿的七十桿，高居分組第一，與居次的陳季群已經有六桿差距，李尚融、李長祐兩人都是七十八桿，並居第三。男C組林居佑八十五桿，排名居首，胡宇棠排名第二，湯昔恩獨居第三。男D組由張哲綸以八十三桿，暫居排頭，陳永荃排名居次，黃少泓名列第三。

女A組郭瑜恬打平標準桿的七十二桿，李映彤排名第二。落後已經有九桿差距。女B組楊雅安交出八十四桿，與陳郁穎已經有五桿差距。女C組雙姝之戰，洪琳雅以一百一十三桿，暫時領先，陳姝蓁六桿落後。女D組曹恩婕一人獨行，成績是九十七桿。

「中華高協月賽」是由負責台灣與世界各地高爾夫協會聯繫的中華民國高爾夫協會主辦，分區月賽是台灣高爾夫菁英選手培育的搖籃，再加上一年四場全國業餘排名季賽與象徵台灣業餘最高榮譽的台灣業餘錦標賽，加上八個月、三區共二十四場分區月賽，從點、線、面架構台灣青少年高球發展藍圖。

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